物业服务升级指南：解码“好服务”背后的六大关键工程

从“住有所居”迈向“住有宜居”，“好房子”是基础，“好服务”则是提升居住幸福感的关键引擎。在数字化浪潮席卷和居民需求升级的背景下，物业服务行业正经历一场深刻的品质革命。如何才能锻造出真正满足业主期待、经得起市场检验的“好服务”？

核心要点一览

根基重塑： 硬件焕新，筑品质之本

“好服务”离不开坚实硬件支撑。面对大量存量项目，特别是接近20%房龄超30年的老旧房屋，硬件改造成为提升居住体验与资产价值的关键。

新建项目，专业前置： 物业深度参与规划设计，构建“好房子+好服务”闭环生态。

存量焕新，卓有成效： 头部物企持续大手笔投入。如碧桂园服务斥资7.74亿元焕新超3800个项目；融创服务投入超6000万元整改541个项目，节能改造探索兼顾环保与降本增效（年省1800万）。数据为证：改造后超80%项目物业费收缴率显著提升。

硬件升级是品质提升、资产增值、客户满意的基石，正向循环已然形成。

洞察精研： 懂你所需，精准定制服务

竞争焦点正加速从“价格战”转向“价值战”。企业深挖需求，做精服务设计与管理。

需求捕捉： 通过调研、大数据分析，精准识别不同客群差异化、个性化需求。

产品升级： 推动“服务产品化”，确保质量可衡量、可复制。标杆企业纷纷亮出特色：融创服务深耕中高端住宅标杆；保利物业打造“超级快充”全链条体系；金茂服务MOCO体系以“服务美学”提升产品力。

数字提效： 智能化平台助力设备运维、人员调度、成本控制精细化（颗粒化核算），降本增效显著。

监督闭环： 建立“内部检查+业主评价+快速响应”机制，设置质量奖励，激发员工动力。

标准跃迁： 内外兼修，锻造品质体系

品质提升是场系统性工程，需要内外协同发力。

内塑标准：

全员贯标： 通过宣贯会、培训、竞赛确保服务标准一致落地。

多层监督： “项目自查 - 交叉互检 - 总部督查”三级网络闭环驱动能力迭代。保利物业“品质进阶行动3.0”、美置服务“美好行动”、荣万家定制化服务中心均是例证。

外拓监督：

开放互动： 常态化举办业主座谈会，将业主意见转化为优化依据。保利物业“欢迎来找事”、彩生活“天天315”、绿城服务独具特色的“两会”（业主代表大会、员工座谈会），构建了共建共享新格局。

创新驱动： 以节日为契机（如“315”）掀起服务创新浪潮（如保利的“10条行动计划”、永升的数智服务闭环、朗诗的全国百项巡检）。

标杆引领： 看得见、摸得着的好服务

标杆项目是“好服务”理念最生动的诠释和品牌最有力的背书。

内部价值： 立典范、树标准、促迭代，营造“比学赶超”氛围。

外部价值： 塑造可视、可感品牌形象，增强业主获得感与市场影响力。

打造方法论：

精准定位： 结合战略、市场需求筛选项目。

系统培育： 定制方案，构建核心特色。

动态评估： 收集反馈（业主、员工、专家），持续优化。

经验复制： 提炼标准化流程，推广带动全局。保利物业“标杆工厂”实现高于周边房价11%的溢价；中海物业“1+2+N”体系（高运营、高认同、高技术，可复制、可更新、可再生）遍布全国。

赋能基层： 激活一线，服务之源

服务最终由一线员工传递。员工的认同感与积极性，是“好服务”落地的根本。

关怀为先： 响应中物协“关爱一线倡议”，物企构建关怀体系。新城悦的“服务者文化月”、融创的雇主品牌“向善前行”、绿城视员工为“本体”。

组织激“活”： 绿城推动组织变革（区域化、扁平化）降本提效；保利物业建立“一号位”人才标准体系。

激励保障： 多层次激励激发干劲。绿城“评价联动”带动一线收入增20%；新城悦2025年薪酬激励计划涵盖普调、绩效挂钩、关键岗位专项奖；多家物企推出管理者期权（如绿城7000余万股、万物云优化持股、碧桂园服务1.09亿股计划）。

育才强基： 构建完善培养体系是关键。保利“五星”计划、中铁建物业“412”体系、融创分层级“鸿蒙/征途/星辰/星火”计划、绿城“柠檬/青干/领航”五级体系等，为服务持续输能。

以赛促能： 各地及企业内部的职业技能大赛（如重庆“巴渝工匠”、长沙“星城杯”、中海、新城悦技能赛）成为练兵场和交流台。

生态融合： 共创治理，营造和谐社区

“好服务”不只是管理，更是营造一种有温度的社区生活方式。

破解百步难题：

行业协同： 中国物协联合美团、各地物协推动“骑手友好社区”建设（通行码、地图、停车位、驿站、慰问等）。

物企实践&跨界创新： 中海优行、金地智慧“友好地图”、美团+万科/中海等七巨头、绿城+饿了么/支付宝“碰一下开门”（扫码入园提速10倍）、万科+京东升级门禁（覆盖全国3000+小区）等，有效解决配送、快递“最后100米”困境。

党建引领增效： “党建+”模式（保利“星火”、碧桂园“红心碧海”、助友创美“院子里”、中铁建“铁建红”）凝聚治理合力，提升应急响应与服务温度。

社群运营赋能： “四大神盘”树立典范。物企发力社群品牌建设（如融创全国业主篮球赛、绿城持续16年“海豚计划”、保利全龄社团、合创嘉锦“合律动”、云南城投“善邻节”），重构邻里关系，增强归属感与社区活力。

在从“好房子”到“好服务”的升级之路上，硬件是基石，需求是导向，标准是保障，标杆是标杆是引领，员工是核心动能，生态是最终呈现。物业服务已远超基础管理范畴，跃升为智慧赋能、人文关怀并存的生活方式营造者与社区价值创造者。

只有在这六大关键工程上持续深耕、协同发力，物业企业才能真正淬炼出让业主满意、经得起市场考验的“好服务”，在高质量发展的新格局中，与业主携手共筑更安全、更舒适、更便利、更有温度的“美好生活共同体”。服务初心不改，“好服务”的进化之旅，未有穷期。

正文

在物业管理行业高质量发展的新阶段，服务品质已成为企业核心竞争力的战略支点。随着“好房子 好服务”的理念深入人心，客户对美好居住体验的追求正推动行业从基础物业服务向品质生活服务全面进阶。这种需求升级不仅重塑了行业竞争格局，更预示着未来的市场角逐将聚焦于品牌价值塑造与服务品质提升的双向发力。未来的市场角逐将聚焦于品牌价值与服务品质的双重发力，唯有坚持品质、持续创新服务的企业，才能在市场竞争中脱颖而出，建立难以复制的差异化优势。

好房子与好服务互为表里，相得益彰。优质服务的落地需要构建系统化的支撑体系，从硬件设施焕新改造和功能升级，到客户需求的深度洞察和精准把握；服务流程的迭代优化与模式创新，到服务承诺的有效兑现与品质呈现；再到社区文化的培育与生态共建，每一个环节都不可或缺。由此实现硬件设施与软性服务的良性互动，达到服务标准与客户需求的精准适配，员工能力与服务要求的动态平衡，进而实现品牌价值与市场口碑的持续提升等，最终实现业主满意度与企业发展价值的双向增长。

一、筑牢品质根基：硬件改造赋能，服务优质升级

优质物业服务的根基在于完善的硬件设施支撑。好房子与好服务相辅相成、相互促进，二者缺一不可。好服务离不开坚实的硬件基础作为支撑，而优质硬件同样需要专业服务的精心维护。在物业管理实践中，若小区房屋建筑及配套设施未能达到基本标准，再先进的服务理念也难以落地实施。唯有实现服务高品质与设施高标准的有机统一，才能真正满足业主对美好生活的向往。

对于新建物业项目而言，物业企业早期介入管理具有至关重要的意义。加强地产和物业的协同，不仅关注房屋本身，也关注业主的长期居住体验，共筑“好房子+好服务”的闭环生态。物业服务团队应立足业主使用需求与物业管理专业视角，深度参与物业规划设计、建设施工及后期使用管理的全生命周期管理。通过提出合理化的专业建议，确保新建项目不仅拥有高品质的房屋建筑，还能配备完善的小区配套设施，为后续物业服务的顺利开展奠定坚实基础。

我国房地产市场进入存量时代，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年的房屋占比接近20%。在此背景下，既有物业特别是这些老旧房屋的后期运营维护的重要性愈发凸显，亟待专业的维护、修缮和改造。针对性的硬件设施改造，不仅能够显著提升小区整体面貌，更能有效阻断“破窗效应”，避免“公地悲剧”的发生，为小区营造更加宜居、和谐的环境。

2024年，多家物企持续在项目设施改造方面加大资金和技术投入，推动社区硬件设施的全面焕新。例如，碧桂园服务斥资7.74亿元，对超过3800个项目开展老旧设施焕新整治；融创服务投入超6000万元，完成541个项目的设施整改工作。此外，融创服务还积极探索节能改造，从技术创新、管理优化、政策支持三个维度入手，单年投入600万元用于节能改造项目。通过合理使用专项维修基金、盘活公共区域收益等方式，持续改善园区环境，有效促进客户满意度提升与经营效益增长的正向循环。数据显示，超80%的项目在改造后物业费收缴率显著提高，预计每年可节约运营成本1800万元。

这些实践充分证明，硬件设施的持续升级是提升物业服务品质、实现资产保值增值、全方位提升客户体验等方面的重要途径。在行业高质量发展的新时期，物业企业应当将硬件改造作为提升核心竞争力的关键举措，为业主创造更美好的居住体验。

二、精研需求洞察：服务精耕细作，管理深化提升

在物业服务行业竞争格局深度变革的当下，服务品质已成为企业核心竞争力的关键所在。行业竞争焦点正从传统的价格比拼，加速向服务质量与价值的全方位较量转变。越来越多的物业服务企业锚定 "优质优价" 的服务定位，以品质提升为根基，以服务产品化为发展方向，通过客户研究与服务设计驱动创新，多维度增强业主对服务价值的感知，推动物业服务从基础保障型向专业化、精细化运营模式转型升级。其中，洞察客户需求、打造特色服务产品体系、提升服务精准度和优化管理精细化等成为行业高质量发展的核心方向。

1. 洞察客户需求，精准定位服务设计

基础物业服务质量的稳步提升，是企业赢得业主信任的基石。物业服务企业积极构建多元需求洞察机制，定期开展客户调研、运用大数据分析业主行为偏好，精准识别不同客群的差异化需求。从前期需求识别、产品设计，到资源整合、服务落地与售后优化，全流程植入功能性、情绪性和资产性价值点，并形成标准化体系，确保服务品质的一致性和可复制性。并针对不同的细分服务客群，量身定制个性化服务方案，确保服务响应的及时性与精准性。同时，企业持续挖掘超出业主预期的增值服务，从细节处提升服务温度，以优质服务塑造良好口碑。

2.推动服务产品化升级，实现价值创造突破

服务产品化已成为物业服务企业提升核心竞争力的重要路径。开发场景化服务产品，企业通过将服务内容标准化、流程化，建立可量化、可复制的服务产品体系，确保服务质量的一致性与稳定性。众多头部企业积极探索服务创新，例如融创服务聚焦中高端住宅服务，塑造品质服务标杆形象，将社区文化建设打造为品牌特色；保利物业推出 “超级快充” 模式，构建覆盖全业务链条的服务支撑体系，通过 “三维标准体系” 强化服务质量与成本控制；金茂服务升级 MOCO 服务体系，配套 “金玉满堂” 特色服务标准，以服务美学驱动产品力持续提升。

3.深化数字化管理，构建精细化运营体系

数字化转型已成为物业企业降本增效的重要抓手。通过搭建智能化管理平台，实现设施设备运维、人员调度、服务流程的全流程数字化管控，有效降低人工成本，提升管理效率与决策精准度。在成本管控方面，推行成本颗粒化核算，优化资源配置，实现效益最大化。

服务质量监督体系的完善至关重要。企业在保留传统内部监督机制的同时，积极引入业主评价反馈机制。依托线上服务平台，业主可实时对各项服务进行评价与建议，企业及时收集分析反馈信息，建立快速响应整改机制。此外，设立服务质量激励制度，对表现优异的员工给予表彰奖励，充分激发员工提升服务品质的积极性。

三、推动服务升级：共建内外协同，品质体系优化

在物业服务品质升级的赛道上，物企深谙 “内外兼修” 之道。通过构建多维度品质监督体系、开展专项提升行动，不仅有效提升业主满意度与物业费收缴率，更持续强化品牌影响力，为行业高质量发展注入强劲动力。

1.内塑标准：打造专业服务内核

在企业内部管理层面，物企通过多元手段实现服务品质的系统性提升。一方面，以品牌宣贯会、专业培训会、技能竞赛为抓手，将品质提升目标转化为全员共识，确保各区域、各项目精准落地品牌服务标准。另一方面，搭建起 “项目自查 — 交叉互检 — 总部督查” 的多层级品质监督网络，对检查中发现的问题进行系统性分析与反馈，形成 “发现问题 — 整改优化 — 持续提升” 的闭环管理机制，推动服务能力迭代升级。

保利物业在实践中展现出标杆示范作用。2024年 4 月，保利物业召开 “住宅服务品牌贯标会”，通过系统化培训实现员工对品牌理念与服务标准的深度内化。同年 4 - 12 月，其 “品质进阶行动 3.0” 覆盖全国 1447 个住宅项目，聚焦业主核心诉求制定专项提升方案；美置服务发起的 “美好行动”，通过十大专项举措及智慧社区建设，在 57 城 257 个项目中打造多元生活场景；荣万家将客户服务中心升级为 “好生活服务中心”，针对不同社区客群定制三大类生活服务，精准满足业主个性化需求。

2.外拓监督：构建双向互动桥梁

物企积极打破单向服务模式，将业主纳入品质监督体系，构建 “企业 - 业主” 双向互动机制。通过定期举办业主座谈会、意见征集会，物企以开放姿态直面管理痛点，将业主建议转化为服务优化的重要依据。保利物业连续多年在 “315” 期间推出 “欢迎来找事” 活动，搭建业主建言平台；彩生活开展 “天天 315” 品质监督计划，通过红包奖励机制激发业主参与热情，形成共建共享的社区治理新格局；绿城服务每年开展自己独有的“两会”，分别是每年“3·15”召开的全国业主代表大会，以及每年“5·1”召开的全体员工座谈会，把所有员工当做客户对待，提供最好的服务，把所有业主当成员工，聆听一线业主的声音。这些举措不仅有效解决服务痛点，更显著提升业主对物业服务的认同感与归属感。

3.创新升级：多维驱动品质跃升

在消费升级浪潮下，物企以 “315” 为契机掀起服务创新热潮。保利物业推出 “欢迎来找事儿” 3.0 活动，为社区定制 “10 条行动计划”，通过业主票选与全程监督，确保服务提升精准落地；永升服务依托 “服务设计六步骤” 管理闭环与数智服务体系，实现服务线上化与智慧化升级；朗诗绿色生活启动全国品质巡检，以 100 项细化标准覆盖五大服务版块，结合数字化工具优化服务流程。

物业服务企业正通过多维度的品质监督与提升专项行动，实现服务品质的精进。这种"内外兼修"的服务升级策略，不仅提高了业主满意度，更稳固了物业费收缴率，有效提升了品牌影响力。

四、深化落地实践：标杆项目引领，服务品质跃升

衡量服务品质最直接的还是要看实际的落地情况。在物业服务行业高质量发展的新阶段，标杆项目已成为企业展现服务品质、构建竞争优势的重要载体。通过将无形的服务理念转化为具象化的实践成果，标杆项目不仅能在细分领域形成差异化优势，更成为企业突破同质化竞争的关键利器。

对企业内部而言，树立服务典范，能够激发团队追求卓越的内生动力，形成可复制的标准化服务模式，推动整体品质升级，并通过建立持续改进机制，促进服务能力迭代创新。各项目以标杆为参照，主动对标改进，推动服务标准迭代升级，逐步形成 “比学赶超” 的良性竞争氛围，实现服务品质的整体跃升。

对外部的价值来看，标杆项目则是企业最直观的品牌名片。它以可视化、可感知的服务成果，向业主、潜在客户及行业传递专业服务价值，让物业服务能够真实的被看见、被感知，从而增强业主获得感，有效提升品牌美誉度与市场影响力，为企业赢得更广阔的发展空间，并能构建差异化竞争优势，强化企业核心竞争力。

标杆项目的培育需遵循科学系统的方法论。首先，精准定位是基础。企业需紧扣战略发展方向，深度剖析市场需求趋势，筛选具有区域代表性、客户需求典型性的项目进行重点培育。在此基础上，结合项目特性定制差异化服务方案，通过特色服务塑造核心竞争力。

其次，构建完善的评估反馈机制是关键。通过定期开展多维度评估，广泛收集业主体验反馈、员工实践建议及行业专家意见，及时发现服务短板并优化改进，确保标杆项目始终保持领先水平。

最后，经验复制推广是升华。企业需将标杆项目的成功经验提炼为标准化服务流程与管理规范，通过系统化培训、跨项目交流等方式实现经验共享，以点带面推动整体服务质量提升，真正实现 “打造一个标杆，带动一片提升” 的战略目标。

近两年，众多头部物企在标杆项目打造上已形成成熟经验。保利物业创新性打造 “标杆工厂”，携手80+个种子项目，汇聚4000+物业人员，邀请80+位地产同事，100+位业主品质体验官共同参评，35个好服务标杆项目落地全国，实现标杆经验的标准化复制，且实现了标杆增值，标杆项目高于开盘价36%，高于周边二手盘价11%；中海物业构建 “1+2+N” 服务体系，按照“一城一标杆、多业态创标杆”目标，已累计遍布全国48座城市，共验收评定66个项目，以 “三高” 标准（高质量运营、高行业认同、高技术应用）与 “三可” 原则（经验可复制、技术可更新、环保可再生）引领行业发展。新城悦服务则打造了“品质管控”与“客户满意”双优的标杆项目等；俊发七彩服务则通过 “四级品质巡检” 体系（网格管家日检、地块主任周检、集团飞检、月度考核），持续深化标杆小区建设。并通过 “俊主生活 +” 服务平台、红色物业共建机制及业主自治创新模式，构建共建共治共享的社区生态，将标杆项目打造为美好生活的生动样本。

标杆项目不仅是服务品质的具象呈现，更是企业战略落地的重要抓手。通过标杆引领、经验复制与持续创新，物企正逐步实现从单点突破到全面提升的跨越，为行业高质量发展注入新动能。

五、聚焦基层赋能：激活员工动能，服务落地增效

在物业服务行业竞争日益激烈的当下，企业纷纷将服务品质提升作为核心战略。然而，服务品质的真正落地，最终依赖于一线员工的专业素养与服务热情。作为与客户直接接触的关键触点，一线员工的服务表现直接决定着业主对企业服务的评价。善待员工是优质服务的前提，没有满意的员工，就没有满意的服务。

近年来，物企逐步将管理重心向一线人员倾斜，深化员工价值认同体系建设、组织变革创新、完善多层次激励保障机制、搭建完善的人才培养体系、打造学习型组织生态等，通过全方位的关怀与激励，激发员工的善意、热情以及服务潜能，成为推动服务品质升级的关键路径。

以人为本，构建员工关怀体系。中国物业管理协会在2025物业管理行业宣传工作会上正式发起“关爱一线物业服务人员”倡议，从党建引领、保障权益、人文关怀、正向激励、健全培养机制等方面，倡议全行业关心关爱一线员工。众多物企通过建立特色化的员工关怀机制，增强员工的归属感与使命感。新城悦服务始终秉持 “以员工为本” 的经营理念，将每年 11 月定为 “服务者文化月”，通过系列慰问活动向一线员工表达感谢，有效提升了员工对企业文化的认同感；融创服务则发布 “向善前行，每一份努力都有回响” 的雇主品牌主张，积极构建行业人才生态链，传递对员工价值的尊重与认可。

组织变革，激发员工活力，释放人才发展动力。绿城服务在组织管理层面的创新实践极具代表性。公司将员工视为企业发展的核心本体，通过 “文化共情、组织变革、成长赋能” 三位一体的策略，推动员工与企业的协同发展。在组织架构方面，以项目为最小作战单元进行能力整合，构建高效联动的服务体系，并于 2024 年启动区域化、专业化、集约化改革，实现管理费率下降 0.55 个百分点，毛利率优化 0.5 个百分点。此外，2025年绿城服务将进一步加快组织扁平化变革，强化区域作为集团派驻机构的职能，深化城市深耕能力，提升项目综合能力，实现顶层设计与一线发力的集约统筹，从而为员工创造更加广阔的发展空间，激发员工的创造力和执行力，为企业发展注入源源不断的动力。保利物业在2025年初，建立"一号位"人才标准体系，明确15个关键岗位，更新人才素质模型，形成《关键岗位人才标准白皮书1.0》，明确一号位关键人才标准的参照坐标。

完善多层次激励保障机制。绿城服务通过 “服务者与被服务者评价联动” 机制，实现基层员工收入逆势增长 20%，有效将员工收益与服务品质提升挂钩。2025年3月13日，新城悦服务发布一线员工薪酬激励计划，从三个维度进行优化，一是普调一线员工基本工资，综合考虑地域差异与岗位特性，保障员工基本生活；二是上浮绩效系数，将业主评价、满意度、物业费收缴率等指标与绩效奖金挂钩，激励员工追求卓越；三是设立对客关键岗位专项激励，如管家岗位，通过物质奖励与精神表彰双管齐下，激发员工服务热情。由此不仅让员工通过努力获得更高的收入回报，提升了员工满意度与忠诚度，也有助于激励他们持续精进服务质量，在为业主提供更优质服务，实现客户满意度与物业费收缴率的正向循环。为公司的持续稳健发展奠定了坚实基础。此外，多家物企针对管理者也推出期权激励，例如，绿城服务2024 年向 300 余名管理者发放 7000 余万股期权，强化责任共担与利益共享，推动组织效能全面提升。2024年万物云优化员工持股平台，碧桂园服务推出1.09亿股激励计划等，从而吸引和留住关键人才等。

重视人才培养，构建可持续的能力体系。物企重视人才的培养，通过搭建完善的人才培养体系，聚焦关键人才培养，包括管家、客服、经理等，夯实各层级的人才储备，构建更专业的人才梯度，明晰职业晋升目标与学习方向，同时也为广大业主、客户带来了更优质专业的品质服务，提升了物业服务体验。例如，保利物业打造 星生代、星辰铁三角、星河运营官、星耀专才、星海指挥官"五星"人才培养项目；中铁建物业建立"412"人才培养体系，持续推进生力军计划、繁星计划、追光计划、曙光计划等人才培养项目；融创服务实施分层级"鸿蒙计划"“征途计划”、“星辰计划”、“星火计划”等不同的人才培养策略；绿城服务打造了覆盖新员工至决策层的 “柠檬计划”“青干班”“领航计划” 等五级人才培养体系，形成覆盖全层级的人才培养矩阵，为服务品质提升提供坚实的人才支撑。

以赛促学提升专业水平。技能大赛已成为行业内提升员工专业能力的重要抓手。从地方主管部门主导的大型赛事，如重庆市 “巴渝工匠” 杯、长沙市 “星城杯” 等职业技能竞赛，到企业内部开展的 “中海物业技能杯”“新城悦服务技能争霸赛”，赛事涵盖物业管理员、电工、消防设施操作员等多个工种，通过 “培训 - 考核 - 竞赛” 的闭环机制，为员工提供展示技能、交流学习的平台，有效推动行业服务水平的整体提升。

六、重塑社区生态：构建治理模式，创新场景营造

“好房子 好服务”还包括优质生活方式营造、和谐社区氛围的构建以及亲密邻里关系的建立。在物业服务领域，物企正通过社区治理创新、党建深度融合与社群生态构建，社群运营营造等，系统性地重塑社区生活图景

1.社区治理，破解社区服务 "最后一百米" 困局

在基层，物业和外卖、快递之间的冲突由来已久，也曾因双方冲突舆情事件将物企、外卖推到风口浪尖。如何妥善地解决这一问题备受关注。

协会层面，2024年9月，中国物协便联合美团向物业企业、外卖平台、广大的物业服务人员和网络配送员发布“共同畅通配送服务最后一百米”的倡议。2025年4月，52家全国各地物业管理协会发布联合倡议，主动引导物业服务企业参与骑手友好社区建设，畅通配送服务，共同优化“最后一百米”配送服务，致力于为快递员、网约配送员等新就业群体打造和谐、便利的从业环境，携手服务人民群众对美好生活的需求。倡议提出八项举措，包括设置骑手专属通行码、张贴骑手地图、设置外卖存放、设置楼栋导视招牌、设置外卖电动车专属停车位、配置外卖自行车、设置休息驿站和开展暖心慰问活动。此外，2024年8月浙江省物协联合万科物业推动 "智慧通行" 技术试点，并于2025年3月，联合万睿科技、美团、支付宝、饿了么签署《数字智慧通行战略合作意向书》及《关于共同营造安全便捷小区通行环境的协议》，推进社区通行场景的智能化创新与应用，助力社区服务生态提质增效。

在物企实践层面，各企业积极探索创新。中海物业推出 "中海优行" 服务体系与 "友好驿站" 建设标准；金地智慧服务在园区部署 "骑手友好地图" 并接入智能导航小程序。此外，行业层面的跨界合作更具突破性。美团与万科、中海等七家头部物企达成战略合作，通过数据互通建立 "骑手友好社区" 通行方案；绿城服务联合饿了么、支付宝推出 "碰一下开门" 技术，将扫码入园时间从 30 秒压缩至 3 秒。4月16日，万科物业携手京东快递，升级智能门禁系统，解决快递配送“最后100米”难题，相关方案已覆盖全国3000多个小区。此次升级通过打通黑猫人行系统与京东送单系统，快递员扫码3秒内即可快速通行。未配备黑猫系统的小区，万科物业员工也可通过助英台APP协助通行。此前，万科物业已联合美团、顺丰同城在3000余个小区推行骑手通行方案，在提升配送效率的同时，也兼顾了社区安全。

2.党建引领基层治理创新

作为基层治理的重要力量，物企积极探索 "党建 +" 服务模式，将党组织的组织优势转化为治理效能，与服务深入融合，从而提升物业服务水平，增强对突发事件的应急处理能力，保障居民生活体验，提升居住安全感。保利物业的 "星火模式" 实现红色物业全业态覆盖；碧桂园服务的 "红心碧海" 模式通过定期走访收集民情、解决民生难题；以及助友创美 "院子里"、中铁建物业 "铁建红" 等特色党建品牌，让物业服务更具温度与深度。这些创新实践不仅提升了服务响应速度，更在疫情防控等应急场景中彰显组织韧性，切实增强居民生活安全感。

此外，鼓励业主参与社区自治，建立健全业主委员会等自治组织。物业企业与业主委员会保持常态化沟通，共同协商物业费调整、设施改造等重大事项。搭建线上线下结合的社区议事平台，畅通业主意见表达渠道，形成问题共商、治理共管的良性互动机制。如绿城服务打造的 "幸福里" 社区治理模式，通过多方协作，显著提升了社区治理的民主性与科学性。

3.社群共生：构建有温度的社区生态圈

以秦皇岛阿那亚、成都麓湖生态城为代表的 "四大神盘"，通过深度社群运营重构邻里关系，树立了社区生活的标杆范式。很多头部物企积极搭建社群运营平台，整合场地、资源等要素，纷纷推出了自己的社群品牌，支持业主 KOL 发挥引领作用。通过组织各类主题社群活动、打造特色社群 IP，增强业主归属感与参与感。例如，融创服务连续三年举办全国业主篮球大赛，吸引超 2 万名业主参与，打造运动社交新场景；绿城服务的 "海豚计划" 持续 16 年培养青少年游泳技能，成为社区文化 IP；保利物业推出覆盖全年龄段的社团活动矩阵，合创嘉锦物业打造运动主题 IP"合律动"，云南城投物业举办善邻节等，通过高频次、多样化的社群活动，激活社区活力，增强业主归属感。

社群不仅能够促进物企与业主之间的联系，也在提升服务质量、提升业主满意度、加强社区凝聚力、塑造品牌形象等方面展现出独特优势。

总的来看，物业服务正从基础管理向生活方式运营转型。通过跨界合作解决社区治理痛点、党建引领凝聚治理合力、社群运营重构情感联结，物企正在书写 "好服务" 的新时代注解，为居民构建更具品质感、归属感和幸福感的生活共同体。

以上内容来源于《好服务 新价值：2025中国物业服务企业综合实力研究报告》。